Une circulaire déjà appliquée, la réforme du CoBAT « Urban Shift » et la DLUU « Urban Pass » en débat au Parlement : ce qui changerait pour nos permis, et pourquoi c'est le moment de faire entendre les architectes.
L’essentiel
Trois textes portés par la secrétaire d’État bruxelloise à l’Urbanisme, Audrey Henry (MR), vont modifier la manière dont nous déposons et suivons nos permis. Une circulaire est appliquée par urban.brussels depuis le 15 mai 2026 ; deux propositions d’ordonnance, « Urban Shift » (réforme du CoBAT) et la DLUU (rebaptisée « Urban Pass »), sont à l’examen au Parlement bruxellois.
Le cap est fixé par la Déclaration de politique régionale du 13 février 2026 : diviser par deux les délais de délivrance d’ici la fin de la législature, avec un objectif moyen de 6 mois pour les dossiers courants. « Réduire les délais, c’est permettre aux projets de voir le jour plus rapidement », résume la secrétaire d’État.
Un point de méthode compte : les deux textes législatifs ne sont pas des projets du gouvernement, mais des propositions déposées par des députés de la majorité et préparées avec le cabinet. Cette voie est plus rapide, mais elle n’impose pas d’office les consultations préalables (Conseil d’État, Brupartners) prévues pour un projet. Le débat en commission est donc le moment où la profession peut peser.
| Texte | Dernière étape | Porté par | Statut (20 oct. 2026) |
|---|---|---|---|
| Ordonnance relançant la Commission régionale de développement | 16 oct. 2026 | Initiative parlementaire | Adoptée en plénière : 54 pour, 26 abstentions |
| Urban Shift, proposition A-315/1 | 7 juil. 2026 | Louis de Clippele (MR) et 7 députés de la majorité | Déposée, en examen |
| DLUU / Urban Pass, proposition A-307/1 | Début juil. 2026 | Sadik Köksal (MR) et 7 députés de la majorité | Prise en considération, en examen |
| Circulaire d’instruction des permis régionaux | 15 mai 2026 | Audrey Henry | En vigueur, interne à urban.brussels |
| Déclaration de politique régionale | 13 fév. 2026 | Gouvernement bruxellois | Feuille de route de la législature |
Déjà en vigueur : la circulaire du 15 mai
Depuis le 15 mai 2026, une circulaire fixe aux agents d’urban.brussels des objectifs internes plus courts pour les permis régionaux, sans modifier les délais légaux du CoBAT.
- Accusé de réception envoyé dans les 30 jours du dépôt (au lieu de 45), contrôle de complétude en 20 jours.
- Un seul accusé de réception « incomplet » par dossier, fin des demandes en cascade.
- Décision visée en 45 jours pour les dossiers simples, entre 90 et 135 jours pour les plus complexes.
- Une seule série de conditions imposant une adaptation du projet, dans un délai fixé.
- Deux réunions de projet au maximum, en comité restreint, avec un procès-verbal transmis dans un délai précis.
La limite est connue : une circulaire ne crée aucun droit pour le demandeur et ne peut pas être invoquée en cas de dépassement. Elle vise les seuls dossiers régionaux ; les permis communaux n’en bénéficient pas.
Urban Shift : ce que la proposition A-315/1 changerait
Déposée le 7 juillet 2026, la proposition se présente comme la première étape législative d’une refonte plus large du CoBAT. Elle poursuit deux objectifs : accélérer l’instruction et rendre chaque autorité délivrante plus autonome.
| Étape | Aujourd’hui | Avec Urban Shift |
|---|---|---|
| Premier contrôle de complétude | 45 jours | 20 jours |
| Contrôles suivants | 45 jours | 15 jours |
| Dossier incomplet | Demandes de compléments successives, sans limite | 3 mois (prolongeables une fois de 3 mois), puis un second et dernier tour de 3 mois ; sinon caducité |
| Décision du collège, dossiers les plus simples | 75 jours | 45 jours |
| Avis du Maître architecte | Avant le dépôt : réunion(s) préalable(s) et 60 jours | Pendant l’instruction, en 30 jours |
| Enquête publique | Au moins la moitié hors vacances d’été, de Pâques et de Noël | Suspendue seulement du 25 juillet au 7 août |
| Recours au gouvernement | 60 jours (délai d’ordre), puis 30 jours après rappel | 60 jours (décision communale) ou 120 jours (décision régionale), délais de rigueur |
Pour le fonctionnaire délégué, cinq paliers de décision sont créés, de 45 jours pour les demandes les plus simples à 450 jours pour les projets soumis à étude d’incidences.
Les autres mesures clés :
- Dérogations : le collège, le fonctionnaire délégué et le gouvernement sur recours accordent eux-mêmes les dérogations aux plans et règlements, avec une motivation expresse. L’avis conforme du fonctionnaire délégué disparaît ; en contrepartie, il peut suspendre un permis communal dans les 30 jours au nom du bon aménagement des lieux.
- Compétences : la Région instruit les terrains à cheval sur plusieurs communes et les projets situés dans un PAD approuvé.
- Dispenses : un nouveau critère de « faible impact » permet au gouvernement de dispenser de permis, d’avis ou d’enquête, y compris des travaux qui dérogent à un PAD, un PPAS, un permis de lotir ou un règlement. La liste reste à fixer par arrêté.
- SIAMU : le demandeur peut solliciter l’avis avant le dépôt ; s’il le joint, l’autorité ne le redemande pas.
- Modifications en cours d’instruction : une modification accessoire suspend le délai puis le laisse reprendre ; une modification substantielle relance un cycle complet.
- Redevances : le CoBAT prévoirait une redevance pour couvrir les frais d’instruction, fixée par la commune pour ses permis et par le gouvernement pour les permis régionaux et les recours. La Région n’en perçoit aucune aujourd’hui.
Plusieurs questions concernent directement notre métier. La caducité automatique fait peser sur le demandeur, donc souvent sur l’architecte, la responsabilité d’un dossier complet dès le départ, alors que la définition du dossier complet est renvoyée au gouvernement. L’autonomie des 19 communes pose la question de pratiques divergentes ; le cabinet annonce un outil commun de jurisprudence et de bonnes pratiques. L’avis du Maître architecte arrivant en cours d’instruction, un désaccord se réglera par une modification du dossier en cours de route. Enfin, le montant des futures redevances n’est pas connu.
DLUU ou « Urban Pass » : régulariser l’ancien en 30 jours
La proposition A-307/1, déposée le 23 juin 2026, ouvrirait une fenêtre de régularisation exceptionnelle pour les demandes introduites entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2029. Elle vise les infractions anciennes qui bloquent ventes, successions et rénovations, souvent héritées d’un propriétaire précédent.
La procédure telle que déposée :
- Champ : uniquement des actes et travaux déjà réalisés sans permis et non soumis à évaluation des incidences. Le gouvernement fixera des catégories selon l’ancienneté, avec des conditions générales et spécifiques. Les développements précisent que des travaux non conformes au PRAS et réalisés après 2001 en seront exclus.
- Redevance forfaitaire, payée avant l’instruction, dont le montant dépendra de la date et de la nature des travaux.
- Autorité : le fonctionnaire délégué de la Région, et non la commune.
- Complétude en 15 jours ; un dossier incomplet dispose de 30 jours pour être complété, sinon il devient caduc. Il n’y a qu’un seul tour.
- Décision en 30 jours. Faute de décision, le permis est réputé refusé : pas de permis tacite.
- Aucune modification du projet en cours de route, et aucune condition sauf le respect de l’avis du SIAMU. Si le SIAMU exige des travaux soumis à permis qui ne touchent pas à l’habitabilité, la demande est refusée.
- Recours motivé au gouvernement dans les 15 jours, décision en 60 jours ; le silence confirme le refus. La commune ne peut pas introduire de recours contre un octroi.
- Preuve de l’ancienneté à charge du demandeur ; à défaut de date précise, un faisceau d’indices est admis.
- Exclusivité : pendant la fenêtre, la régularisation simplifiée actuelle (article 330, § 3, du CoBAT) est suspendue pour les travaux concernés.
Rien n’est encore en vigueur. Après le vote, le gouvernement devra adopter les arrêtés fixant les catégories, les conditions, la liste des documents et le montant de la redevance. Le texte ne dit pas si le dossier devra être établi par un architecte. La capacité de la Région à traiter l’afflux en 30 jours, alors que le silence vaut refus, reste aussi une inconnue.
Et ensuite : la « réforme complète » du CoBAT
Urban Shift n’est qu’une première étape : la Déclaration de politique régionale et les développements du texte annoncent d’autres réformes, par ordonnance ou par arrêté.
- Un permis intégré fusionnant permis d’urbanisme et d’environnement, porté par une nouvelle administration « Bruxelles Urbanisme » issue de la fusion de perspective.brussels et urban.brussels.
- La révision de l’évaluation des incidences et l’allègement de la composition des dossiers.
- Une réunion consultative préalable obligatoire pour certains projets, afin d’associer le public avant le dépôt.
- Une enquête unique à la place de la commission de concertation pour les permis « simples ».
- La suppression de l’avis conforme de la CRMS.
- Une proposition distincte modifiant l’article 300 du CoBAT, pour que des travaux dispensés de permis ne constituent plus une infraction même s’ils s’écartent d’une prescription.
La relance de la Commission régionale de développement, votée le 16 octobre 2026, débloque ce calendrier : son avis est légalement requis pour les réformes du CoBAT et du RRU, comme pour les PAD et PPAS, et l’organe était à l’arrêt depuis 653 jours. L’opposition (PTB, Ecolo, DéFI, Team Fouad Ahidar) s’est abstenue, estimant que le texte renforce le gouvernement au détriment du Parlement.
À vous la parole : le sondage ARiB
Ces textes sont en discussion au Parlement : c’est maintenant que des amendements restent possibles, et ce sont nos dossiers qui en feront l’expérience. Pour que la voix des architectes bruxellois pèse dans ce débat, l’ARiB lance un sondage auprès de ses membres et de toute la profession.
Nous voulons objectiver ce que vous vivez au quotidien : les délais réels, les dossiers jugés incomplets, les régularisations qui bloquent des ventes, et ce que vous attendez de ces réformes. Une dizaine de minutes suffit, et les réponses sont anonymes.
Le sondage reste ouvert jusqu’au 16 novembre 2026.
Les résultats seront publiés dans une prochaine newsletter et nourriront la position de l’ARiB auprès des décideurs.
Sources
- Proposition d’ordonnance A-315/1 (Urban Shift), Parlement bruxellois, 7 juillet 2026
- Proposition d’ordonnance A-307/1 (DLUU), Parlement bruxellois, 23 juin 2026
- Communiqué de presse Urban Shift, Région de Bruxelles-Capitale, 15 juillet 2026
- Urban Shift et Urban Pass, site d’Audrey Henry, juillet 2026
- La circulaire du 15 mai 2026 et la proposition du 7 juillet, HV-A
- La DLUU en préparation, HSP
- Accord de gouvernement à Bruxelles, Stibbe, 20 février 2026
- Relance de la CRD, BX1, 16 octobre 2026, et 21News, 19 octobre 2026